Tapu İşlemlerinde SSS

Tapu İşlemlerinde Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları

 1. Tapu nedir?

Tapu, bir taşınmazın (arsa, tarla, daire, iş yeri vb.) mülkiyet hakkını gösteren ve devlet güvencesi altında tutulan resmi belgedir. Türkiye'de tapu kayıtları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tutulur.

 2. Tapu devri nasıl yapılır?

Tapu devri için alıcı ve satıcının gerekli belgelerle birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. İşlem sırasında kimlik doğrulaması yapılır, harç ve döner sermaye ücretleri ödenir ve tarafların imzaları alınır.

 3. Tapu üzerinde şerh veya beyan olması ne anlama gelir?

Şerh ve beyanlar, taşınmazın kullanımını veya devrini etkileyebilecek hukuki durumları gösterir. Satın alma öncesinde bunların incelenmesi önemlidir.

4. Osmanlı tapuları sorgulanabilir mi?

Evet. İlgili tapu müdürlüğüne veya arşiv birimlerine başvurularak araştırma yapılabilir.

 5. Tapu işlemleri ne kadar sürer?

Belgelerin eksiksiz olması halinde birçok tapu işlemi aynı gün içinde tamamlanabilmektedir. Ancak yoğunluk, işlem türü ve ek inceleme gereksinimleri süreyi etkileyebilir. 

Web Tapu üzerinden başvuru yapıldıktan sonra belgeler incelenir harç mesajı ve randevu saati cep telefonunuza SMS olarak gelir. Randevu saatinde tapu dairesinde hazır bulunulduğunda, imza aşaması yaklaşık 15-20 dakika sürer.

 6. Tapu işlemlerinde vekâlet kullanılabilir mi?

Evet. Noter tarafından düzenlenmiş ve ilgili işlemleri yapmaya yetki veren vekâletname ile vekil tapu işlemlerini gerçekleştirebilir.

 7. Hisseli tapu nedir?

Bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli paylarla sahip olunmasını gösteren tapu türüdür. Her hissedarın taşınmaz üzerinde payı bulunur.

 8. İpotekli taşınmaz satılabilir mi?

Evet, ipotekli taşınmazlar satılabilir. Ancak ipoteğin durumu alıcı tarafından dikkatle incelenmeli ve gerekli işlemler tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmelidir.

 9. Tapuda aile konutu şerhi nedir?

Eşlerden birinin talebi üzerine aile konutu olarak kullanılan taşınmazın tapu kaydına işlenen koruyucu bir şerhtir. Bu şerh, taşınmazın diğer eşin rızası olmadan satılmasını veya devredilmesini sınırlandırır.

 10.Tapu kaydı nasıl sorgulanır?

Taşınmaz sahipleri, e‑Devlet Kapısı üzerinden, Web Tapu Sistemi üzerinden veya ilgili tapu müdürlüklerinden taşınmaz bilgilerini sorgulayabilir.

 11. Yabancılar Türkiye'de taşınmaz satın alabilir mi?

Evet. Kanuni sınırlamalar ve belirli bölgelerdeki özel düzenlemeler saklı kalmak üzere yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz edinebilir.

 12. Tapu randevusu nasıl alınır?

Tapu işlemleri için randevu ve başvurular Web Tapu Sistemi üzerinden veya ilgili Tapu Müdürlüğü aracılığıyla yapılabilir.

 13. Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

• Kat irtifakı: Yapımı devam eden veya henüz tamamlanmamış projelerde bağımsız bölümlere ilişkin kurulan ayni haktır.
• Kat mülkiyeti: Yapı tamamlandıktan ve gerekli şartlar sağlandıktan sonra bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır.

 14. Tapu kaybolursa ne yapılmalıdır?

Tapu senedinin kaybolması mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Taşınmaz sahibi ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak kayıtlarına erişebilir ve gerekli işlemleri yaptırabilir.

 15. Tapuda satış bedeli düşük gösterilebilir mi?

Hayır. Gerçek satış bedelinden düşük bedel beyan edilmesi vergi ve harç yönünden hukuki sorumluluk doğurabilir ve idari yaptırımlara neden olabilir.

 16. Miras kalan taşınmazın tapusu nasıl alınır?

Öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkarılır. Ardından tapu müdürlüğünde intikal işlemi yapılarak taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.

 17. Bağış (hibe) yoluyla tapu devri yapılabilir mi?

Evet. Taşınmaz satış yerine bağış yoluyla da devredilebilir. Bağış işlemleri için tarafların tapu müdürlüğünde hazır bulunması ve gerekli belgeleri sunması gerekir.

 18. Tapuda isim veya kimlik bilgisi yanlış yazılmışsa ne yapılır?

Tapu kayıtlarındaki maddi hatalar düzeltilebilir. Başvurular Web Tapu, Alo 181 veya tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılabilir. Bazı durumlarda ücret alınmaz.

 19. Tapu senedimi kaybettim. Yenisini alabilir miyim?

Evet. Tapu kaybı mülkiyet hakkını etkilemez. Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğüne başvurarak kayıt örneği ya da yeni belge talep edilebilir.

 20. Banka kredisiyle alınan evin tapusu nasıl devredilir?

Konut kredili satışlarda banka tarafından ipotek tesis edilir ve satış işlemi tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Kredi kapatıldığında ipoteğin kaldırılması için bankanın gerekli işlemleri başlatması gerekir.

 21. İpotek kaldırma işlemi nasıl yapılır?

Borç ödendikten sonra ilgili banka ipotek terkin talebini elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderir. Sonrasında tapu müdürlüğü ipoteği kaldırır.

22. Hisseli tapuda diğer hissedarların onayı gerekir mi?

Hissedar kendi payını genellikle diğer hissedarların onayı olmadan satabilir. Ancak bazı özel durumlar ve önalım (şufa) hakkı hükümleri uygulanabilir.

 23. Tapu işlemlerinde sağlık raporu zorunlu mudur?

Hayır. Yaş tek başına sağlık raporu gerektirmez. Ancak tapu müdürlüğü kişinin ayırt etme gücü konusunda şüphe duyarsa sağlık raporu isteyebilir.

24. Tapu işlemlerinde tercüman veya tanık ne zaman gerekir?

Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman; okuma-yazma bilmeyen, imza atamayan veya mevzuatta belirtilen bazı durumlarda ise tanık bulundurulması gerekebilir.

 25. Web Tapu üzerinden hangi işlemler yapılabilir?

Taşınmaz görüntüleme, satış başvurusu, başvuru takibi, harç ödeme, belge doğrulama ve çeşitli tapu başvuruları elektronik ortamda yapılabilir.

 26. Arsa veya parsel bölünebilir mi?

İmar mevzuatına uygun olması halinde ifraz (parsel bölme) işlemi yapılarak bir parsel iki veya daha fazla parçaya ayrılabilir. Bunun için teknik ve idari onaylar gerekir.

 27. Tapu Harcı Nedir ve Kim Tarafından Ödenir?

Tapu harcı, gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli üzerinden alınan bir vergidir.

• Oran: Satış bedelinin %4'üdür.
• Kural: Kanunen bu oranın %2’sini alıcı, %2’sini ise satıcı öder. Ancak taraflar kendi aralarında anlaşarak bu masrafı tamamen bir tarafa da yükleyebilirler (Piyasada genellikle tamamını alıcının ödemesi yönünde bir eğilim vardır).
• Döner Sermaye: Harç dışında, her yıl değişen miktarda bir de "Döner Sermaye Hizmet Bedeli" ödenir. Bunu kanunen satıcı ödemesi gerekirken uygulamada genellikle alıcı karşılar.

 28. Tapuda "Rayiç Bedel" Oyunu Nedir, Düşük Göstermenin Cezası Var mıdır?

Tapu harcını daha az ödemek için gayrimenkulün gerçek satış bedelini belediyenin belirlediği alt sınır olan "rayiç bedel" üzerinden göstermek yasal değildir ve büyük bir risk taşır.

• Cezası: Maliye, geriye dönük banka kayıtlarını (çekilen kredileri veya transferleri) inceleyerek aradaki farkı tespit ederse, eksik ödenen harcı gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile birlikte hem alıcıdan hem satıcıdan tahsil eder.
• Önalım (Şufa) Riski: Hisseli bir tapu alıyorsanız ve bedeli düşük gösterdiyseniz, diğer hissedarlar tapuda yazan o düşük bedeli size ödeyerek gayrimenkulü elinizden alabilir.

 29. Vekaletname ile Tapu İşlemi Yapılırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Noterden verilecek vekaletnamede "Tapu satışı yapmaya, bedelini almaya" dair özel ve açık yetkilendirmenin bulunması şarttır. Genel vekaletnameler tapu devrinde kabul edilmez. Düzenlenme Şeklinde Vekaletname olması gerekmektedir. Ayrıca vekaletnamede taşınmazın bilgileri yer almalı ve vekilin fotoğrafı bulunmalıdır.

 30. Satış Bedeli Güvencesi Nasıl Sağlanır? (Bloke Çek ve Tapu Takas)

"Parayı vermezse tapuyu devretmem" veya "Tapuyu vermezse parayı göndermem" güvensizliğini aşmak için güvenilir bir yöntem kullanılır:

• Tapu Takas Sistemi: Takasbank ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ortak sistemidir. Para Takasbank'ta bloke edilir, tapuda imzalar atıldığı an para otomatik olarak satıcının hesabına geçer. En güvenli yöntemdir.

 31. Hisseli Tapu Nedir, Satışı Nasıl Olur?

Bir taşınmazın birden fazla sahibinin olması durumudur.

• Eğer hisse sahiplerinden biri kendi payını üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer hissedarların "Önalım (Şufa) Hakkı" vardır.
• Diğer hissedarlara haber vermeden yapılan satışlar, sonradan dava yoluyla iptal edilebilir. Bu yüzden satıştan önce diğer ortaklardan feragatname almak veya noter kanalıyla ihtarname çekmek gerekir.

BAŞKACA SORULARINIZ VE AYRINTILI BİLGİ TALEPLERİNİZ İÇİN

BİZİMLE İLETİŞİME GEÇEBİLİRSİNİZ.